Baufinanzierung Konditionen

Dezember 17, 2010 3 Kommentare 

Ständig hört man etwas über die niedrigen Bauzinsen. Planst du gerade einen Hausbau?
Hast du in diesen unbeständigen Zeiten Angst um die Finanzierung? Planst du die Anschaffung einer Immobilie?

Dann verschaffe dir hier einen schnellen Überblick.

Was du wissen musst!

Egal, welche Art der Finanzierung du wählst. Zuerst einmal musst du deine eigenen Finanzen sehr gut kennen.

  • Wieviel Geld kannst du “bar” für den Hausbau aufbringen (Stichwort: Eigenkapital)?
  • Wieviel Geld hast du monatlich zur Finanzierung deiner Immobilie zur Verfügung? (Dies zu ermitteln ist nicht einfach. Wichtig dazu wäre, dass du weißt wieviel Geld du für was ausgibst. Hier hilft z.B. das Führen eines Haushaltsbuches!)


Mit diesen beiden Kennzahlen (und deiner aktuellen Kaltmiete) kannst du berechnen wie teuer deine Immobilie überhaupt sein darf.
Bei Biallo gibt es dafür einen guten Baufinanzierungsrechner.

Die Höhe des möglichen Darlehens ist jedoch nicht gleich zu setzen mit dem möglichen Preis der Immobilie. Denn ….

Kosten

Der Kaufpreis ist Grundlage für die Berechnung der Gesamtkosten deiner Baufinanzierung.
Hinzu kommen:

  • Etwaige Sonderkosten (unbedingt im Kaufvertrag nachlesen) wie z.B.: Außenanlagen, Erd- oder Gartenarbeiten.
    Häufig werden in der Baubeschreibung nur die unterste Qualität für Fliesen, Tapeten, Teppichen, Bad, Installation angeboten. Hier kommen dann Zusatzkosten für “schönere Fliesen” oder sonstiges auf dich zu. Diese Kosten sollten nicht zu knapp bemessen werden!
  • Notargebühren (2% des Kaufpreises)
  • Grunderwerbsteuer (3,5% des Kaufpreises)
  • Gerichtskosten (1% des Kaufpreises)
  • Maklergebühren (zwischen ca. 3,5% und 5%)

Anhand des oben berechneten Darlehensbedarfs abzüglich der gelisteten Nebenkosten ergibt sich dein individueller maximaler Hauspreis.
Generell gilt übrigens (aber das weißt du sicher schon): Je mehr Eigenkapital, desto besser. Denn alles was du an Eigenkapital hast, musst du später nicht mit Zins und Zinses-Zins für den Kredit zurück zahlen.

Es gibt viele Empfehlungen über die Höhe des Eigenkapitals. Ich möchte hier keine Quote nennen. Allerdings gilt es zu beachten, dass Banken gerne einen Zinsaufschlag draufhauen, wenn die Eigenkapitalquote (zu) gering ist.
Letztendlich musst du mit deiner Baufinanzierung (dem Darlehen, der monatlichen Rate, …) ruhig schlafen können! Dieses Bauchgefühl kann dir niemand abnehmen.

Finanzierung

Zur Finanzierung gibt es – wie immer – endlos viele Möglichkeiten. Ich beschränke mich auf die drei Gängigen (die man auch miteinander kombinieren kann). Ich kann jedem Privatmann nur empfehlen bei der Finanzierung auf Experimente zu verzichten.

Lebensversicherung

In diesem Modell wird eine Lebensversicherung abgeschlossen, die zum Ende des Annuitätendarlehen fällig wird und zu diesem Zeitpunkt das komplette Darlehen ablöst. Während der Laufzeit werden nur die auflaufenden Zinsen gezahlt, aber der Darlehensbetrag nicht getilgt.

Dieses Modell lohnt sich, wenn überhaupt, nur bei vermieteten Immobilien, wo man die Kreditlast steuerlich geltend machen kann. Wer sich auf steuerliche Aspekte verlassen möchte, sollte sich diesbezüglich beraten lassen.
Ich persönlich finde es angenehm, dass die Schuldenlast über die Jahre immer geringer wird. :-)

Bausparen

Bausparverträge sind zwar als spießig verschrien, haben aber unbestrittene Vorteile.
Vor allem im Hinblick darauf, dass Experten für die nächsten Jahre steigende Zinsen vorhersehen, ist es sinnvoll, sich den aktuellen Zinsentiefstand mit einem Bausparvertrag zu reservieren. Auch bei der häufig kritisierten Unflexibilität hat sich eine Menge geändert.
Die Bausparkasse deiner Wahl berät dich gern (wie immer bei der Beratung gilt: informiert in das Gespräch gehen, schützt einen vor bösen Überraschungen).

Hypothekendarlehen

Das klassische Annuitätendarlehen. Typischerweise legt man die Zinsbindungsfrist auf 10 Jahre fest. Beim aktuellen Zinsniveau ist auch eine länger Bindungsfrist sinnvoll.
Eine gute Übersicht über Baugeld-Anbieter und deren aktuellen Zinsen bietet ein Baufinanzierung Vergleich

Wichtig ist hier die Klärung folgender Fragen vorab:

  • Wie lange will ich mich den zugesagten Zinssatz festlegen?
  • Brauche ich die Möglichkeit zur Sondertilgung (sehr sinnvoll wenn du ein erfolgsabhängiges Gehalt hast)

Fördermöglichkeiten

Bei einer Anschaffung in dieser Größenordnung solltest du unbedingt schauen, welche Fördermöglichkeiten du nutzen kannst. Die Eigenheimförderung wurde bereits vor einigen Jahre abgeschafft. Aber einige Punkte solltest du überprüfen:

  • Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergibt günstige Kredite für Häuslebauer. Vor allem beim Bau energieeffzienter Immobilien sollte man sich hier beraten lassen. Der Bankberater sollte die KfW-Programme eigentlich kennen, es lohnt sich aber auf jeden Fall sich vorher zu informieren.
  • Die Bundesländer stellen Mittel zum Erwerb von Wohneigentum zur Verfügung. Vor allem für Einkommenschwache und Familien gibt es Förderprogramme. Die Liste der Adressen würde den Rahmen sprengen. Einfach mal bei der Landesbank deines Bundeslandes (oder bei Google) danach suchen.
  • Wohn-Riester: Als Bürokratiemonster mit versteckten Kosten gebrandmarkt, lohnt es sich dennoch sich damit zu beschäftigen. Unbedingt informieren!

Du siehst du musst nicht nur eine Menge Energie in die Haussuche selbst stecken. Genauso viel Energie und Informationsdurst gehört auch in die Finanzierung (die du im Ernstfall fast genauso lange am Bein hast wie das Haus selbst :-)). Da lohnt sich ein genaues Hinschauen!

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Kommentare

3 Antworten zu “Baufinanzierung Konditionen”
  1. Baufi24 sagt:

    Sehr schöne Zusammenfassung!

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